Contrato de arras: qué es, tipos y qué pasa si te echas atrás en 2026
El contrato de arras es un acuerdo privado donde comprador y vendedor pactan la reserva de una vivienda mediante la entrega de una cantidad de dinero a cuenta. Si el comprador se echa atrás, pierde el dinero entregado; si es el vendedor quien desiste, debe devolver el doble de la cantidad recibida, siempre que se firmen arras penitenciales.
¿Qué son las arras?
Las arras son una garantía legal y financiera que asegura el compromiso de ambas partes para formalizar la compraventa de un inmueble en un plazo estipulado. Desde Alfa Inmobiliaria recordamos que este documento es el paso previo definitivo antes de la firma en notaría, dando seguridad y viabilidad a la operación.
Tipos de contrato de arras
En el marco legal español y aplicable en 2026, existen tres modalidades principales de arras. Elegir la correcta es vital para definir las consecuencias de un posible incumplimiento:
Arras Penitenciales (Las más habituales)
Están reguladas por el artículo 1454 del Código Civil. Son las únicas que permiten a ambas partes desistir libremente del contrato asumiendo una penalización económica preestablecida, sin necesidad de ir a juicio.
Arras Confirmatorias
Funcionan exclusivamente como un anticipo del precio total. No autorizan a echarse atrás. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución, reclamando además una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Arras Penales
Actúan como garantía y como penalización. Si hay incumplimiento, el dinero se pierde (o se devuelve duplicado), pero la parte perjudicada todavía puede exigir legalmente que la compraventa se lleve a cabo.
¿Qué pasa si te echas atrás tras firmar las arras?
Las consecuencias de cancelar la operación dependen directamente de quién tome la decisión, asumiendo que hemos firmado unas arras penitenciales (el estándar recomendado en el sector):
- ¿Qué pasa si el comprador se echa atrás? El comprador perderá automáticamente toda la cantidad que haya entregado en concepto de señal o reserva.
- ¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás? El vendedor estará obligado por ley a devolver al comprador el doble de la cantidad que recibió inicialmente.
¿Cuánto se suele pagar de arras?
La ley no fija una cantidad obligatoria, pero el porcentaje habitual que se paga de arras oscila entre el 10% y el 15% del valor total de la compraventa. En el mercado inmobiliario actual de 2026, lo más estandarizado en la mayoría de operaciones de compraventa es abonar un 10%, importe que posteriormente se descuenta del precio final en el momento de la escritura pública.
Errores frecuentes al firmar arras
En nuestra experiencia en Alfa Inmobiliaria, hemos detectado que los particulares suelen cometer fallos críticos al redactar estos contratos sin asesoramiento. Los más comunes son:
- No especificar el tipo de arras: Si no se menciona explícitamente el artículo 1454 del Código Civil, los tribunales interpretarán por defecto que las arras son confirmatorias, impidiendo echarse atrás libremente.
- Fijar plazos irreales: Establecer una fecha límite para escriturar demasiado corta, sin tener en cuenta los tiempos que tardan los bancos en conceder las hipotecas en 2026 (se recomiendan al menos 45 a 60 días).
- No incluir cláusula de financiación: No añadir un anexo que proteja al comprador, permitiéndole recuperar sus arras si el banco finalmente le deniega el préstamo hipotecario.
- Firmar sin comprobar cargas: Entregar el dinero sin haber solicitado previamente una Nota Simple actualizada en el Registro de la Propiedad para verificar que la vivienda está libre de deudas, embargos o usufructos.